Залоговое ипотечное жилье. Правила игры.

ЗАЛОГОВОЕ ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛЬЕ. ПРАВИЛА ИГРЫ.

Сделки с покупкой залогового жилья составляют всего 10% от общей массы рыночных сделок и привлекательны своей ценой. Например, 2.7 млн стоит студия в Мурино, в залоге у банка 1.5 млн рублей. Несмотря на приятное предложение люди не торопятся покупать залоговую ипотечную недвижимость. Причина стара как мир — покупатели боятся подводных камней при проведении подобных сделок. Чтобы их избежать нужно знать правила игры, а если сомневаетесь, то нанять специалиста. Или прочесть эту статью.

В идеальной ситуации покупка залогового ипотечного жилья проходит по следующей схеме:
● Продавец с покупателем находят друг друга;
● Продавец сам гасит остаток задолженности;
● Получаем закладную и письмо из банка с отметками о погашении;
● Подаём документы в МФЦ о снятии обременения;
● Получаем письмо из Росреестра и выписку из ЕГРН о том, что ипотека погашена;
● Проводим классическую сделку.

Но идеальным, как известно, бывает только газ на уроках физики. Есть несколько факторов, делающих покупку залогового жилья “тяжёлым” случаем:
● У продавца нет денег погасить остаток задолженности;
● При покупке квартиры использован маткапитал;
● Продавцу потребуется разрешение опеки и наличие альтернативного жилья;
● Многое зависит от того, в каком банке ипотека.

Нашли что-то из вышеперечисленного? Поздравляю! Это хорошая причина для торга. Если вы или ваш риелтор знаете, как правильно провести такую сделку, то смело можете сбросить от 2 до 5%. Как правило, продавцы в этот момент тоже более сговорчивы.

Есть банки, которые готовы участвовать в «идеальной схеме»: в этом случае они требуют заложить остаток ссудной задолженности в ячейку или на счёт до регистрации перехода права на покупателя. При этом совершенно без разницы кто внесет сумму — продавец или покупатель.

“Утром — деньги, вечером — стулья.”

Но большинство банков требует погашения ссудной задолженности только заемщиком, то есть продавцом квартиры. И вот тут случаются те самые грабли, на которые так боятся наступить покупатели. Потому что на этом этапе большинство сделок срывается — продавец неожиданно передумывает. И по документам сделать в этой ситуации ничего нельзя, ведь на уровне бумаг заемщик погасил остаток ипотеки. Квартира по праву принадлежит собственнику. В некоторых банках существует механизм защиты покупателей таких квартир, но далеко не во всех. Например, в самом крупном банке страны такой механики нет.

В этом случае будет здравой мыслью обратиться к специалисту рынка недвижимости. Риелтор составит документ в зависимости от суммы и ситуации, который обезопасит покупателя. Например, предварительный нотариальный договор купли-продажи, договор займа или соглашение о задатке.

Соглашение о задатке, согласно ст.381, говорит о том, что покупатель обозначил свое намерение на приобретение товара или услуги. Если после внесения аванса покупатель передумывает покупать, то деньги остаются у продавца. Если продавец решает не продавать, то он будет должен сумму в 2 раза больше внесенной.

Есть схема, которая ПОЧТИ закрывает риски продавца и покупателя.

1. Нотариально оформляем ДКП - договор купли продажи или ПДКП - предварительный договор купли продажи. В них чётко прописываем схему расчёта и санкции.
2. Покупателю лучше погасить остаток ссудной задолженности лично. Для подстраховки желательно оформить с продавцом договор займа. Сумма, прописываемая в договоре, эквивалентна остатку задолженности. Также стоит оформить доверенность от продавца на указанных покупателем лиц, для осуществления ключевых действий по сделке. Конечно, кроме получения самих денег.
3. Вносим остаток средств за жильё в ячейку или на эскроу-счет.
4. Получаем документы от банка (закладная и письмо для Росреестра).
5. Подаем документы вместе с представитилем банка о снятии обременения.
6. После снятия обременения, регистрируем ДКП
7. Рассчитываемся.
8. Готовимся праздновать новоселье.

Если после прочтения статьи стало понятно, что ничего не понятно, пожалуйста, не расстраивайтесь! У вас всегда остается, как минимум, 3 варианта:

а) перечитать статью и еще раз попробовать самостоятельно разобраться;
б) отказаться от покупки залогового ипотечного жилья;
в) найти риелтора, который проведет сделку.

При выборе последнего ориентируйтесь на уже имеющийся опыт в подобных схемах. Не стесняйтесь, на встрече подробно расспросите кандидата о его предыдущем опыте!

Удачных покупок на рынке недвижимости, и пусть никто не уйдет обманутым!

• Автор статьи: эксперт onlineexpo, Александр Шашимов
  
  https://vk.com/shashimov626
  https://www.instagram.com/shashimov01/