- Недвижимость
- Ошибки при покупке квартиры
Ошибки при покупке квартиры
Типичные ошибки покупателей квартиры в новостройке.
Почему опыт клиента хорошо работает при выборе холодильника, но зачастую приводит к ошибкам при покупке квартиры При покупке любого товара или услуги хочется сделать оптимальный выбор по лучшей цене. Опыт покупок есть у всех, и у каждого свои хитрости: через интернет, поиск по отзывам знакомых и так далее. Когда дело доходит до недвижимости, многие проецируют имеющийся опыт и на этот товар. Только у рынка недвижимости своя специфика, и то, что работает при выборе холодильника, становится ошибкой при поисках квартиры. Существуют типичные промахи, которые совершают покупатели, приобретая новостройки. Перечислим наиболее частые:
Роль рекламы при покупке квартиры
Покупка квартиры в новостройке — стресс. Многие, пытаясь уйти от ответственности, поддавшись лени или устав от поиска, идут по самому простому пути — разрекламированному. О компании все говорят, везде реклама — значит, хороший вариант. Или сосед купил — можно и мне брать.
Толпы покупателей ломятся в отделы продаж застройщиков, которые ведут агрессивную рекламную политику. В 2010–2011 годах крупная строительная компания «украсила» весь Санкт-Петербург рекламными щитами. В офис застройщика выстроилась очередь. Только эти покупатели стали через три года не собственниками, а обманутыми дольщиками. И много лет ждали окончания долгостроя сомнительного качества. Недвижимость — весьма дорогое приобретение. Серьезные вложения стоят того, чтобы хорошо разобраться в объекте, а не слепо довериться рекламе или соседу.
Цена при покупке квартиры
Нужно понимать, что на рынке недвижимости никто не занимается благотворительностью и нет желающих помочь всем решить квартирный вопрос. Низкая стоимость квадратного метра часто используется строительными компаниями, которые функционируют на грани рентабельности. Такие застройщики, как правило, близки к банкротству и в любой момент могут остановить работы на объектах.
Чтобы достичь низкой цены продажи у слабых компаний есть много способов: ухудшение качества строительства и используемых материалов, привлечение низкоквалифицированного персонала для сложных технологических процессов, дополнительные платежи под видом платы за бронирование, регистрацию договора, высокая стоимость услуг управляющей компании.
В интернете полно историй от покупателей, попавших в реестр обманутых дольщиков, начинаются они у всех примерно одинаково: «Проверили все документы, посмотрели, что цена ниже. Значит, выгодно и пошли покупать». С документами было всё в порядке у таких известных компаний-банкротов, как ЛЭК, группа компаний «Город», СУ-155, «Импульс», О2 Development, Normann, Унисто Петросталь.
Инвестиции в неликвидный объект строительства
Есть категория инвесторов-любителей, приобретающих новостройки на стадии котлована. Совершаются такие сделки под влиянием двух факторов: цена покупки, о которой написано выше, и эмоциональная составляющая «понравилось — не понравилось». Спустя два-три года клиенты с удивлением узнают, что купили неликвид.
В основе любой инвестиции в недвижимость должны лежать не эмоциональное ощущение успеха будущей продажи, а математические расчёты и формулы доходности, основанные на десятках факторов. Какие могут быть факторы? Расстояние до метро, транспортная доступность, конкуренты, наличие образовательных учреждений, поликлиники, условия и сроки сделки, юридическая чистота документов, техническое состояние дома и подъезда, социальная обстановка.
Многие инвесторы годами не могут продать свою «удачную» покупку. Один из примеров: в отделе продаж застройщика клиенту пообещали, что, прямо сейчас купив квартиру в посёлке Бугры, уже через восемь месяцев её можно будет продать на 800 тысяч рублей дороже. При стоимости самой квартиры в 2,5 миллиона рублей за такой короткий срок получается почти 50 % доходности. Хотя средний процент по рынку новостроек не добирается до 15 % годовых.
Район для покупки квартиры
Большинство людей при выборе района для покупки будущей квартиры своей мечты выбирают тот, в котором они живут в настоящий момент. К сожалению, такой принцип в выборе жилья часто вгоняет в очень жёсткие рамки. Встречаются люди, которые хотят жить только на пересечении конкретных улиц и готовы ждать годами, когда там появится подходящая квартира. Ещё хуже, когда из-за отсутствия альтернатив покупают в «любимом» микрорайоне дом с проблемами.
Привычки и близость родственников, конечно, важные критерии. Только не следует забывать в погоне за местом про технологию строительства, наличие инфраструктуры, продуманность планировочных решений, реализацию придомовой территории. Всегда сравнивайте ваш «единственный» вариант по цене и качеству с предложениями чуть дальше.
Планировка и квадратные метры в новостройках
Выбирая квартиру, многие покупают метры, единицу измерения в нужном месте. Дома в одном районе, а метраж квартиры больше — надо брать. Даже когда речь идёт о домах одного класса, метры могут очень отличаться. Многие планировочные решения, которые встречаются на рынке новостроек, были придуманы 40–50 лет назад. Двухкомнатная 60-метровая квартира от двухкомнатной 70-метровой будет отличаться только пропорциональным увеличением площади помещений.
Очень распространённая ошибка — покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство и функциональность. К счастью, эта тенденция меняется. Обращайте внимание на организацию пространства квартиры. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда продумано функциональное назначение каждого метра, а площади помещений рационально распределены в соответствии с их назначением.
Пример: мужчина хотел купить 100-метровую квартиру. После подробного анализа от этой покупки пришлось отказаться, так как площадь коридора составляла 27 метров, а по функционалу он был ужасно реализован. Если учесть, что средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет 100 тысяч рублей, то при приобретении данной квартиры клиент переплатил бы более 1,5 миллиона рублей за «бесполезные» квадратные метры, а потом ещё и отдал бы круглую сумму за нестандартную мебель или перепланировку.
Обдуманный подход при покупке будущей квартиры
Покупка квартиры в новостройке — сложный процесс, требующий много времени на оценку реальной рыночной стоимости квартиры, инвестиционной привлекательности, сравнение с аналогичными проектами от конкурентов, проверку самого застройщика, определение степени надёжности финансирования конкретного объекта. Каждый шаг требует знаний, и ошибка на любом этапе может привести к потере крупной суммы. Если Вы не готовы трезво оценить риски, обратитесь к специалисту. Скорее всего, это позволит сэкономить массу времени и поможет приобрести квартиру мечты надёжно и быстро. Очень важно, т. к. такая услуга бесплатна.
Автор статьи:
Олег Иванов - эксперт onlineexpo по недвижимости
